撰文|熊猫侠
顶豪流拍似乎在法拍房市场上已屡见不鲜。
(资料图)
6月29日，宝安区招商华侨城曦城的一套市价超6千万的独栋别墅进行二拍，因无人出价再次流拍。
来源：阿里法拍
6月19日，南山区太子湾云玺大厦的一套市场价近3千万的豪宅，因无人出价流拍。
来源：阿里法拍
一个多月前，南山蛇口的深圳顶豪恒裕滨城二期一套建面约278平的楼王户型，一拍1.07亿、二拍打了八折，以8560万起拍，依然无人买账。
来源：京东法拍
最新消息，该套房源将在本周日（7月9日）再度降价进行三拍，起拍价仅总价6800多万，在第二次基础上又打了八折，只有第一次挂牌价的六折。
来源：京东法拍
难道，深圳的顶豪法拍市场也不吃香了吗？
顶豪法拍也要看性价比
拍卖价跟市场价倒挂越多
捡漏的人会更多
据悉，在顶豪法拍市场，出现了一些明显的分化。
低于市场价、高性价比的顶豪大家抢着拍，有的房源甚至相较于起拍价溢价高达500万。
3月14日，在阿里拍卖平台，位于深圳湾纯海岸雅居的一套建面约85平的住宅拍卖，以总价1358.88万成交，折合单价约16万/平，相较于814.88万的起拍价，溢价高达544万。
来源：阿里法拍
该小区去年7月同面积段、同户型的房源成交价都要近17万/平，小区内目前整体放盘均价接近19万/平。
也就是说，即使是按去年楼市低谷期的行情来算，竞买成功的业主都捡漏了85万+，更何况根据现在的市场行情来算，至少是200多万的账面收益。
同样在今年3月初，宝能城上架25套房源进行二拍，房源全部溢价成交，最高达365万元，整体成交均价约10.37万/平。
来源：阿里法拍
比起宝能城现阶段12-15万/平的挂盘价，存在几万/平的账面套利空间。
6月13日，蛇口豪宅半岛城邦三期的一套建面87平住宅进行二次法拍，约1188万成交，小区内同面积段二手房的报价都在1500万+。
来源：阿里法拍
该套房源一拍之所以流拍，就是因为一拍的起拍价就到了1330万，在此基础上还有税费等成本，套利空间很有限。
二拍起拍价直接打8折，给予了参与者更大的套利预期，二拍便顺利拍出了。
来源：阿里法拍
但那些性价比不高的豪宅，只能面临一次又一次的流拍、降价、再拍。
前不久再次流拍的招商华侨城曦城别墅，起拍价约4968万，在一拍的基础上打了八折，单价约11.2万/平，都没有土豪愿意捡漏。
来源：阿里法拍
无独有偶，同小区的另一套别墅，也是经历了三次流拍，起拍价从三千九百多万一路降至两千五百万，最终在第四次拍卖中以三千零五万成交。
来源：阿里法拍
而即将三拍的恒裕滨城二期建面约278平的楼王户型，一拍时的起拍价为1.07亿，折算下来单价是38.4万/平，远高于当时小区内33.1万/平的挂盘均价。
二拍的起拍价为8560万，折算下来单价是30.7万/平，比起近三个月小区内31.93万/平的成交均价，套利空间依然有限。
来源：京东法拍
不过，该套房源三拍的单价仅24.5万/平，价格优势就很明显，或许就能吸引土豪们出手了。
未来深圳的顶豪市场会怎么走？
毫无疑问，坚定看好深圳的顶豪市场。
最核心的一个原因是稀缺性。
虽然深圳每年供应的新房总量不少，但都集中在刚需、改善等领域，近年来入市的新盘中，真正意义上的“顶豪”可谓是凤毛麟角，想要入手基本上只能通过二手市场或者法拍房的途径。
并且，土豪们对于顶豪的价值已经产生的认同感，不需要再传输“未来价值”等概念，他们就已经接受了顶豪的市场定价。
因此，在深圳楼市前一段低谷期，顶豪的行情受到的冲击并不大，并且还有项目的二手房出现逆市小幅上涨的情况。
可以预见的是，深圳顶豪是一波长牛行情，资产的确定性强和价值空间很大。
